Facility information modeling – fokus på energibesparingar i fastighetsförvaltning

ICA Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag inom detaljhandel. Det som särskiljer dem från de flesta andra fastighetsbolag är att de både producerar och förvaltar fastigheter. Det innebär att man redan i projekteringen av fastigheten kan överväga smarta val som kan ge en hävstångseffekt i fastighetsförvaltningen när det kommer till energibesparande åtgärder.

Digitaliseringsfokuset i fastighetsbranschen har länge varit på projekteringen, där har man gått från 2-dimensionella handlingar, till 3-dimensionella, till en BIM-modell. Building Information Modeling (BIM) är vid det här laget ett relativt beprövat koncept. I grunden handlar det om modeller som utöver 3-dimensionella vyer innehåller information om byggnadsdelar, volymer, areor och mängder bland mycket annat.

Idag används BIM-modellen i stor utsträckning under projekteringen men relativt lite i produktionen och nästan obefintligt i förvaltningen. Det är förvaltningsfasen som utgör den absolut största kostnaden i en livscykelkostnadsanalys hos en fastighet. Det är också där som kunskapen om fastighetens beståndsdelar och tekniska historik är som störst. I projektet söker man enkla och säkra vägar att föra över data från en fas till en annan i fastighetens liv.

Det finns nu möjlighet att utveckla tekniken och metodiken för att ta hand om den data som BIM-modellen innehåller och använda den i förvaltningsskedet. Genom projektet har man lärt sig att skapa en så kallad ”digital tvilling av fastigheten” med hjälp av BIM-modellen och kan göra den till en FIM-modell (Facility Information Model).

Det finns många stora kostnadsposter i förvaltning och energikonsumtion är en av de största. ICA Fastigheter har ett stort hållbarhetsfokus och är övertygade om att det finns stora potentiella energibesparingar att hitta genom att arbeta proaktivt med FIM som är databaserad. Det är bättre än tidigare arbetssätt som mer går ut på att ”släcka bränder” i den takt de uppstår.

Det huvudsakliga resultatet av projektet är själva FIM-modellen, det vill säga en digital tvillingen som används inom förvaltning. Modellen är enkel att arbeta med, och enkel att komplettera med relevant data. Den bygger på Googles gränssnitt, vilket underlättar igenkänningsfaktorn och eliminerar behovet för onboarding. Modellen används som ett skelett i projektet, det vill säga all relevant data fylls i där, vilket gör att modellens värde ökar kontinuerligt.
Det som ICA Fastigheter kunde konstatera under projektets gång var att informationen som förvaltningsavdelningen och FM-leverantören ville ha tillgång till inte riktigt stämde överens med bilden som projektavdelningen hade.

Istället för tillgång till tekniska värden exempelvis:
• Ytor
• Mått
• Fabrikat
• Placering

Önskade de sig mjukare värden såsom information om:
• Installatören
• Leverantör
• Återförsäljare
• Ägandeskap av objekt (fastighetsägare/hyresgäst)
• Ronderingar
• Besiktningsdatum

Trots detta så framgår det att önskad data ökar med användningen av modellen. Slutsatsen blir att de objekt som anses vara viktiga av verksamheten blir också automatiskt prioriterade eftersom det är verksamheten som fyller på med data när modellen gått in i en operativ fas. Drift- och förvaltningspersonal motiveras när de ser de möjliga fördelarna med att skifta från gamla pappersritningar till moderna format och hur det påverkar deras vardag positivt.

Projektledare är Jonas Stenberg, ICA Fastigheter.